Купили квартиру, прошли все проверки, а через месяц вас выселяют по решению суда? История Нино – наглядный пример, как даже самая юридически чистая сделка может обернуться многолетним кошмаром из-за действий третьих лиц. Продавца обманули мошенники, а расплачиваться приходится добросовестному покупателю.
Эксперт Фонда, адвокат Максим Пешков, в интервью «Адвокатской газете» дал конкретные рекомендации, как защититься в такой ситуации.
Девушка купила квартиру у жертвы мошенников
После долгих судебных разбирательств у нее не осталось ни жилья, ни денег, есть только ипотечный кредит
Предыстория: кредит – у покупателя, а квартира – у продавца
Моя доверительница Нино Цитлидзе купила у пенсионерки Натальи Ивановой двухкомнатную квартиру в Москве.
Сделка оказалась образцовой с точки зрения осмотрительности покупателя. Нино получила все необходимые документы, включая справку психиатра о дееспособности продавца. Взяла ипотечный кредит в надежном банке, который провел дополнительную юридическую проверку сделки. Право собственности было зарегистрировано в Росреестре.
Но затем Наталья заявила, что не съедет с квартиры, потому что жить ей негде, а деньги она отдала мошенникам. Так и началась череда судебных разбирательств: Нино просила выселить бывшую владелицу, а Наталья настаивала на признании сделки недействительной из-за обмана ее злоумышленниками.
Выводы судов: от защиты покупателя до лишения ее жилья и денег
Районный суд встал на сторону Нино. Однако апелляционная инстанция отменила его решение: признав сделку недействительной, суд не обязал Наталью вернуть деньги покупателю (дело № 33-23048/2025).
Кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, указав на ошибки апелляции (дело № 8Г-25915/2025).
Во-первых, односторонняя реституция недопустима – нельзя забрать квартиру у покупателя и оставить деньги продавцу. Должно соблюдаться правило о двусторонней реституции – если покупатель возвращает квартиру, то получает обратно деньги (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Во-вторых, заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для ее аннулирования, если воля на продажу четко выражена.
В-третьих, должна быть оценена добросовестность покупателя. Нельзя распространять последствия противоправных действий мошенников на порядочного приобретателя, который с ними не связан.
При повторном рассмотрении спора апелляционная инстанция сохранила позицию о недействительности сделки, но обязала продавца вернуть деньги покупателю. При этом ранее Наталью признали банкротом. Получается, суд принял заведомо неисполнимое решение, которое нарушает права добросовестного приобретателя (дело № 33-63033/2025).
Сейчас мы готовим кассационную жалобу.
Рекомендации для покупателей
1. Обратитесь за помощью к адвокату.
Не ведите переговоры о недвижимости и не участвуйте в судебном разбирательстве без адвоката. Иначе может получиться так: ваши же слова используют против вас или уговорят на невыгодное мировое соглашение, оставив без жилья и денег.
2. Соберите доказательства и аргументируйте свою позицию в суде.
3. Попросите судью назначить комплексную психолого-психиатрическую экспертизу.
Эксперты оценят поведение продавца в момент совершения сделки, в том числе был ли он вменяем, не находился ли под давлением и проч.
4. Настаивайте на своей добросовестности.
Стройте позицию не на отрицании обмана продавца, а на утверждении, что вы как покупатель сделали все возможное для проверки сделки.
5. Не останавливайтесь, если суд принял решение не в вашу пользу.
Нередко вышестоящие суды отменяют акты нижестоящих. Но к оспариванию решения придется тщательно подготовиться.