Эксперты поделились свежей статистикой и примерами из практики, а также дали советы покупателям недвижимости
Эксперт Фонда Максим Пешков в комментарии для «Адвокатская газета» объяснил, почему многие проверенные методы защиты при сделках с недвижимостью потеряли силу. Игнорировать их по-прежнему нельзя, но теперь необходим комплексный подход, чтобы создать «неопровержимое досье» о своей добросовестности.
В декабре в Общественной палате РФ прошел круглый стол «(Не)ведомые риски: как стабилизировать рынок жилья и защитить права добросовестных приобретателей».
Организаторы мероприятия сообщили, что в палату обращаются покупатели недвижимости, чьи сделки купли-продажи оспаривают продавцы. Суды возвращают квартиры бывшим собственникам, утверждающим, что при продаже они находились под воздействием обмана или не осознавали значения своих действий. При этом не учитываются интересы добросовестных приобретателей, которые остаются без жилья и выплаченных за него денег.
Противоречивая судебная практика
По данным Судебного департамента при Верховном Суде РФ, наблюдается уменьшение числа дел об оспаривании сделок с жилыми помещениями.
Статистика за 2023, 2024 и 2025 годы: антисоциальные сделки (ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)) – 98, 102 и 68 дел; мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ) – 622, 679 и 415 дел; сделки без понимания их участниками значения своих действий (ст. 177 ГК РФ) – 313, 290 и 190 дел; сделки под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) – 283, 382 и 295 дел; сделки при наличии обмана, угрозы или кабальных условий (ст. 179 ГК РФ) – 209, 202 и 148 дел.
Сделки, совершенные под мошенническим воздействием, могут быть оспорены в том числе как заключенные под влиянием существенного заблуждения. Например, так было в громком деле Ларисы Долиной (подробнее – в новости «Адвокаты проанализировали выводы Верховного Суда по делу Ларисы Долиной»).
Притом что в 2025 году в связи с заблуждением участников сделок было инициировано 295 дел, удовлетворено полностью или частично 129 исков о признании таких сделок недействительными.
Сергей Макаров, советник ФПА РФ, член Адвокатской палаты Московской области, медиатор Центра медиации при РСПП, доцент Университета им. О.Е. Кутафина, к.ю.н.:
Часто при рассмотрении споров о недействительности сделок по отчуждению жилья суды оказываются перед сложной дилеммой: кого защищать – продавца или покупателя? Так бывает, когда они оба являются добросовестными участниками правоотношений. В то же время продавец стал жертвой мошенников, выманивших у него деньги, переданные ему покупателем. И вот если суд аннулирует договор купли-продажи, возвращает квартиру продавцу, но не обязывает его вернуть полученные за нее средства, то покупатель рискует остаться ни с чем.
Максим Пешков, адвокат Адвокатской палаты Костромской области, эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений:
Судебная практика противоречива. Одни суды отказывают продавцам в признании сделок недействительными. Или обязывают покупателя вернуть жилье при условии возврата продавцом денег. Другие суды под давлением статуса продавцов и позиции прокуратуры игнорируют добросовестность покупателей и законный принцип обоюдного возврата сторонами всего полученного по сделке при признании ее недействительной. Тем не менее ключевой тренд – переключение судебного внимания с формального статуса продавца на поведение обеих сторон сделки.
Трехлетний спор из-за квартиры
Адвокат Максим Пешков:
В 2022 году моя доверительница Нино Цитлидзе купила у гражданки Н.А. Ивановой двухкомнатную квартиру в Москве. Сделка была образцовой. Нино взяла кредит в Сбербанке, который провел юридическую проверку. Получила необходимые документы, включая справку психиатра о дееспособности продавца. Право собственности было зарегистрировано в Росреестре.
Однако в день получения ключей выяснилось, что продавец подожгла военкомат. И, по-видимому, передав деньги мошенникам, инициировала процедуру оспаривания сделки.
Суд первой инстанции встал на сторону Нино как добросовестного приобретателя. Затем апелляционная инстанция отменила его решение и признала сделку недействительной, вернув квартиру продавцу. О возврате денег покупателю ничего сказано не было. Далее кассационная инстанция отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение, указав на ошибки нижестоящего суда (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 октября 2025 г. по делу № 8Г-25915/2025).
16 декабря 2025 года суд апелляционной инстанции снова признал недействительным договор купли-продажи. Оставил квартиру прежней собственнице, но обязал ее вернуть покупателю деньги. Хотя и было установлено, что в июне этого года продавец признана банкротом. Остается констатировать, что суд принял заведомо неисполнимое решение, которое нарушает права добросовестного приобретателя квартиры.
Причем это решение вступило в противоречие с правовой позицией Верховного Суда, высказанной по делу Ларисы Долиной позже в тот же день (Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. по делу № 5-КГ25-174-К2).
Рекомендации для покупателей
Надежда Капустина, профессор кафедры логистики Финансового университета при Правительстве РФ:
- Не пропустите тревожные сигналы при покупке недвижимости: у квартиры часто менялись собственники, продавец пожилой и живет один, продает жилье срочно или по заниженной цене, избегает личной встречи, не может предоставить полный пакет документов, отказывается от нотариального удостоверения сделки, требует наличные вместо безналичного расчета.
- Оформите титульную страховку, которая гарантирует компенсацию в случае утраты права собственности.
Адвокат Максим Пешков:
Стандартные советы для покупателей стали менее эффективными, так как мошенники научились обходить формальные проверки. И все же игнорировать их нельзя. Просто нужен комплексный подход, направленный на создание неопровержимых доказательств вашей добросовестности и осмотрительности. Это поможет отстоять свои интересы в случае спора.
- Запросите у продавца справку психиатра-нарколога.
- Узнайте о долгах продавца через сервис ФССП «Банк данных исполнительных производств». И желательно попросить его показать свою кредитную историю. Также нужно проверить по ЕФРСБ, не подавал ли продавец заявление о признании его банкротом.
- Попросите продавца собственноручно прописать в предварительном и основном договорах, что он действует добровольно, осознает последствия сделки, ознакомлен со всеми документами.
- Снимите на камеру переговоры и подписание документов. На видеозаписи должны быть четко слышны вопросы о понимании сути сделки, отсутствии давления и получении денег.
- Используйте безналичный расчет, четко указав назначение платежа. Лучше выбрать банковский аккредитив, при котором банк проверит основание для выплаты. Избегайте расчетов через банковскую ячейку с распиской – ее легко оспорить.
- Возьмите ипотеку в крупном банке, если требуются заемные средства. Его юридическая проверка станет дополнительным фильтром.
- Заверьте договор купли-продажи у нотариуса. Он проверит дееспособность и волю сторон. Оспорить такую сделку будет значительно труднее.
Адвокат Сергей Макаров:
- Помните, что на судебную защиту прав участники сделки могут рассчитывать, только если действовали строго в соответствии с законом (ст. 10 ГК РФ).
- Не полагайтесь на словесные заверения. Всё нужно проверять: недвижимость, состояние здоровья и финансовое благополучие продавца и проч. Если появились сомнения, откажитесь от покупки.
Нотариальное удостоверение сделки
Александр Сагин, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус Москвы:
Проверка нотариуса
При удостоверении сделки нотариус проводит комплексную проверку. Его печать на договоре – гарантия юридической чистоты сделки.
- Нотариус убедится, что участники действуют добровольно, не введены в заблуждение и осознают последствия сделки. То есть исключит основания для признания договора недействительным.
- Узнает, точно ли квартира принадлежит продавцу и может ли он распоряжаться ею без ограничений (например, не признан ли он недееспособным или банкротом), нет ли обременений недвижимости (например, залога, ареста и проч.).
- Оценит документы, предоставленные участниками сделки и полученные им через госорганы и базы данных: детальную выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, доверенности, согласия и проч. Соответственно, нотариусу доступна информация о нынешних и прошлых собственниках недвижимости, о праве граждан на пожизненное проживание в квартире, о браке продавца, требующем согласия супруга на продажу, и проч.
- Поможет составить юридически корректный договор.
- Зафиксирует оформление договора на видео. Такая запись может стать весомым доказательством при защите прав участника сделки в суде.
- Предложит воспользоваться депозитом для удобных и безопасных расчетов. Покупатель перечисляет сумму на счет нотариуса, который передает ее продавцу после регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Так продавец гарантированно получает оплату, а покупатель не рискует остаться без денег и жилья.
- Передаст электронные документы для регистрации перехода права собственности в ЕГРН за один рабочий день.
Стоимость нотариальных услуг
Стоимость нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимости формируется с учетом федерального и регионального тарифов. Единый по всей стране федеральный тариф установлен в Налоговом кодексе (если по закону сделка обязательно должна удостоверяться у нотариуса) или Основах законодательства о нотариате (если требования о привлечении нотариуса в законе нет). Региональные тарифы определяют субъекты РФ.
Так, в Москве нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры стоимостью 10 млн рублей обойдется в 34 тыс. рублей. А если квартира стоит 20 млн рублей, за нотариальные гарантии надо будет заплатить 44 тыс. рублей.
Ответственность нотариуса
Нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу и за действия помощника, который временно его замещает. Если из-за их ошибок участник удостоверенной сделки пострадает, то нотариус обязан будет возместить причиненный ущерб. Пострадавший получает компенсацию, даже если личного имущества нотариуса не хватает для покрытия ущерба, он уже сложил полномочия или ушел из жизни.