Пресс-служба Федеральной нотариальной палаты рассказала читателям «АГ» о покупке квартиры без рисков
Федеральная нотариальная палата отвечает на вопросы граждан, в том числе участников СВО и членов их семей. Например, читайте материал «Как собственнику продать квартиру, если он на СВО?».
С помощью проекта «Советы нотариуса» можно найти квалифицированные ответы на юридические вопросы. Также полезная информация и экспертные рекомендации публикуются на официальных каналах нотариата в Телеграме и во ВКонтакте.
16 марта нотариус и адвокаты расскажут, как владельцам и покупателям недвижимости защититься от мошенников. Ссылки на трансляцию и запись эфира ищите на странице онлайн-конференции.
Как обманывают аферисты?
Раньше мошенники часто использовали в своих схемах договоры дарения недвижимости. Но с 2025 года такие сделки между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ). Теперь аферисты сосредоточили внимание на договорах купли-продажи, ведь далеко не все заверяют их у нотариуса.
Злоумышленники подменяют документы, пользуются поддельными паспортами и доверенностями, скрывают юридически значимые факты, продают квартиры умерших, вводят людей в заблуждение и оказывают на них давление.
Бывает, при оформлении договора в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, человек не понимает происходящего, его воля искажается. Если же сделку удостоверяет нотариус, он проводит проверки и пресекает манипуляции мошенников.
Как нотариусы защищают продавцов и покупателей недвижимости от аферистов?
1. Нотариусы беседуют с участниками сделки, обращают внимание на их поведение и выявляют их реальную волю.
Находясь под влиянием мошенников, обычно собственник недвижимости торопится подписать договор и не думает о деталях. Например, он не может сказать, куда переедет после продажи жилья или как будет рассчитываться покупатель.
Случай из практики № 1. Пожилая женщина собиралась продать квартиру семейной паре. Она опрятно выглядела и вежливо общалась, даже принесла справку от психиатра. Однако без подсказок по телефону у собственницы не получалось ответить на вопросы нотариуса о том, зачем она продает квартиру и где собирается жить. Выяснилось, что женщину вели мошенники. Она уже успела передать им задаток покупателей. Нотариус остановил сделку и вызвал полицию.
В сделках под давлением не всегда фигурируют случайные мошенники. Иногда за «добровольным» решением продать квартиру скрываются манипуляции родственника или недобросовестного посредника, с которым продавец знаком.
Случай из практики № 2. Пожилая женщина обратилась к нотариусу для оформления купли-продажи квартиры. Ее сопровождал дальний родственник. При общении с нотариусом наедине собственница призналась, что продавать жилье не хочет, но на этом настаивает ее спутник. Ей же он обещал помочь с переездом в дом престарелых. Нотариус в удостоверении сделки отказал и разъяснил собственнице ее права.
2. Нотариусы проводят комплексную правовую экспертизу, направляют запросы в органы и выявляют поддельные документы.
Излюбленный инструмент аферистов – поддельная доверенность. Она может быть изготовлена с нуля или с использованием подлинного документа, когда реквизиты остаются действующие, а содержание меняется.
В первом случае покупатель может сам раскрыть подделку, проверив документ по реквизитам или QR-коду на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Во втором случае поможет только нотариус. Ему доступен исходный текст документа, так как все нотариальные доверенности загружаются в Единую информационную систему нотариата (ЕИС).
Случай из практики № 3. Руководитель компании оформил для водителя доверенность на управление автомобилем. Шофер оказался недобросовестным. Он вытравил основной текст, оставил печати и подписи, вписал в документ новые полномочия и попытался продать нежилое помещение работодателя. Покупатель настоял на удостоверении сделки у нотариуса, который сверил исходный текст доверенности из ЕИС, обнаружил несоответствия и остановил сделку.
В рамках системы межведомственного взаимодействия нотариусы направляют электронные запросы для получения сведений из различных баз данных (ЕГРН, ЦККИ и др.) и ведомств (ФССП, МВД, ФНС, Центробанк, загс и др.). С февраля 2026 года нотариусам дали доступ к Единому федеральному регистру населения (подробнее – в материале ФНП). Это позволяет оперативно проверять паспорта участников сделки, узнавать об объектах недвижимости, сверяться с записями актов гражданского состояния и проч.
Случай из практики № 4. В нотариальную контору пришла женщина, которая хотела продать две квартиры стоимостью примерно 30 млн рублей. На первый взгляд ее документы были в порядке. Однако благодаря нотариальному запросу сведений из загса стало понятно, что настоящая собственница умерла полтора месяца назад. Нотариус сообщил о мошенниках в полицию, их задержали.
3. Нотариусы проводят юридическую проверку и при дистанционных сделках.
При обычных онлайн-сделках риски выше, поскольку определить реальную волю собственника непросто. Безопасная альтернатива – дистанционный формат с участием нескольких нотариусов. Продавец и покупатель приходят в территориально удобные для них нотариальные конторы в назначенное время и подписывают документы по защищенным каналам связи. При этом нотариусы проводят проверку, как и в офлайн-формате.
Случай из практики № 5. К нотариусу обратился мужчина, который планировал продать квартиру. Недвижимость находилась в другом регионе, поэтому собственник выбрал дистанционный формат сделки. Однако нотариуса насторожило участие нескольких риелторов. Его беседа с собственником наедине показала, что мужчина не совсем понимал, что делает. К тому же он признался, что получит сумму в несколько раз меньше, чем указано в договоре. Нотариус в удостоверении сделки отказал.
О каких еще рисках важно знать покупателям недвижимости?
Сделка может быть оспорена в суде не только из-за действий мошенников, но и при нарушении прав несовершеннолетних или продаже недвижимости без согласия супруга.
Опасно покупать жилье у собственников, которые находятся в предбанкротном состоянии или статусе банкрота. Такую сделку может оспорить арбитражный управляющий.
Эти и другие риски минимизируют проверки, которые проводит нотариус при удостоверении сделки.