18 сентября Госдума приняла в первом чтении законопроект № 498499-8 о внесении изменений в ст. 574 ч. 2 ГК РФ, которыми предлагается установить обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят друг с другом в близком родстве.

Как отмечается в пояснительной записке, договор дарения недвижимого имущества между близкими родственниками – это естественная и довольно распространенная форма гражданско-правового и семейного взаимодействия, где субъектный состав сделки объясняет мотивацию дарителя сформировать и изъявить волю на передачу одаряемому объекта недвижимости на безвозмездной основе. Безвозмездная передача недвижимого имущества в пользу лиц, с которым даритель не состоит в близких родственных отношениях, – это скорее исключение из правил, так как подавляющее большинство сделок по отчуждению недвижимого имущества при таком субъектном составе, а также в силу многих других объективных и понимаемых всеми причин носят возмездный характер.

Авторы законопроекта считают, что договоры дарения недвижимости, по которым одаряемые не являются для дарителя близкими родственниками, являются маркером социального риска, так как на практике зачастую заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя относительно природы совершаемой им сделки, сопровождаются злоупотреблением правом со стороны одаряемых и содержат в себе признаки мнимой и притворной сделок. Особенно это наблюдается, когда на стороне дарителя выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста, в том числе одиноких, пожилых граждан; лиц, страдающих от различных видов зависимости; лиц, страдающих различными видами психических и психологических заболеваний и отклонений, но не состоящих на соответствующем учете и юридически являющихся дееспособными ввиду необращения за соответствующей помощью; лиц, вступивших в различные секты, а также иные запрещенные на территории РФ организации и объединения либо попавших под иное опасное влияние со стороны одаряемых.

В пояснительной записке подчеркивается, что в ряде случаев такие сделки оспариваются дарителями в судебном порядке, где они просят признать сделку недействительной, указывая, что: не отдавали себе отчет в совершаемых действиях, в связи с чем по делу назначается судебная экспертиза; заблуждались относительно природы заключаемой сделки, думая, что, например, заключают договор ренты с пожизненным содержанием, который в соответствии с законом подлежит нотариальному удостоверению, либо другую сделку и на других условиях и т.д. «Ввиду того, что вышепоименованные категории граждан, заключив договор дарения против своей действительной воли и желая оспорить его, не всегда располагают достаточными силами, знаниями, финансовыми средствами и волей для обращения в суд и для грамотной защиты своих прав, количество таких сделок характеризуется латентностью, что усложняет сбор, обработку и формирование статистических данных», – полагают инициаторы законопроекта.

Они убеждены, что упрощенный порядок регистрации договоров дарения через многофункциональные центры повышает риск заключения таких сделок. Разработчики проекта добавили, что оспаривание сделки и признание ее недействительной – это механизм гражданско-правовой защиты, а потому обращение пострадавших дарителей в правоохранительные органы не может обеспечить им защиту со стороны государства, так как при наличии спора о праве заявителю будет предложено обратиться в суд.

Нотариальное удостоверение договоров дарения, где даритель и одаряемый не состоят друг с другом в близком родстве, будет нести в себе превентивно-протекционную функцию и выступит формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства, так как в силу положений ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, резюмируется в пояснительной записке.

Адвокат КА Санкт-Петербурга «Северный Рим» Павел Зайкин положительно оценил предлагаемое нововведение, поскольку оно направлено на повышение уровня юридической защиты участников гражданского оборота. Он подчеркнул, что обращение к нотариусу предоставляет возможность выявить волю и направленность волеизъявления сторон в отношении совершения сделки, что позволит избежать негативных последствий, связанных с заключением договоров дарения недвижимого имущества, и обеспечить безопасность граждан от различного рода мошеннических действий недобросовестных участников рынка сделок с недвижимостью. Однако эксперт отметил, что нотариальная форма сделок облагается нотариальным тарифом за совершение нотариальных действий: граждане обязаны будут оплатить стоимость правовых услуг нотариуса и услуги технического характера.

Адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева подчеркнула, что законодательство должно охранять и защищать интересы граждан, особенно в тех случаях, когда граждане могут стать легкой добычей для разного рода мошенников. «В то же время предлагаемый в законопроекте способ защиты не может не вызывать сомнений: прежде всего предлагаемое нововведение достаточно легко “обойти”, заключив вместо договора дарения, например, договор купли-продажи. Кроме того, сам по себе факт нотариального удостоверения договора не является гарантией защиты от мошенников – нотариус обязан разъяснить цель и последствия совершаемой сделки, но не вправе отказать в ее совершении, если гражданин на ней настаивает. Полагаю, что обеспечение социальной защиты граждан должно достигаться комплексными мерами: своевременным ограничением дееспособности граждан, не способных в полной мере понимать значения своих действий; запретом на дарение единственного принадлежащего гражданину жилья», – прокомментировала адвокат.

Анжела Арстанова. Адвокатская газета.