Эдуард Панков
Адвокат Адвокатской палаты Московской области

Покупая или продавая квартиру, граждане обычно прибегают к услугам риелторов. Крупные риелторские конторы берут очень высокий процент, поэтому все чаще люди пытаются найти частного риелтора, а иногда решаются самостоятельно провести сделку купли – продажи. Но объективно оценить риски, которые существуют при купле – продаже квартиры без помощи специалиста практически невозможно.

В студии “Радио России” Эдуард Панков, член Адвокатской палаты Московской области, помог разобраться радиослушателям с проблемами, связанными с жилищным кодексом и взаимоотношениями, возникающими во время купли – продажи.

Ильмира Маликова: Цель нашего сегодняшнего разговора – дать ответы на вопросы наших радиослушателей, связанных с жилищными проблемами. Давайте начнем с ситуации, когда в наследство двум родственникам остается квартира, в равных долях. Взаимоотношения у данных лиц не складываются. Имеет ли право один из родственников прописать в эту квартиру жильцов без согласия второго родственника, который не в состоянии выкупить всю жилплощадь?

Эдуард Панков: Он может только продать свою часть без согласия второго обладателя. Законодательство не запрещает продавать свою долю наследства. А для того, чтобы получить право на жилищную собственность, необходимо зарегистрировать свое место жительства. Чтобы это произошло нужно согласие всех сторон. Но, я думаю, что если при покупке квартиры новые обладатели обратятся за регистрацией по месту жительства, им не откажут, в независимости сколько их будет, пять, шесть, десять человек.

Ильмира Маликова: А санитарные нормы?

Эдуард Панков: Но тут же стоит вопрос не о вселении. У меня есть право на квартиру, у меня есть доля в ней, пусть маленькая, я обращаюсь с заявлением с просьбой зарегистрировать меня по месту жительства, при этом я обладаю правом на свободу передвижения и выбор места жительства. Я показываю документы, подтверждающие мое право собственности. Мне не могут отказать. Может быть, мы договорились с другими обладателями права собственности на эту же квартиру, что в ней буду жить только я. Участник долевой собственности в независимости от размера своей доли может быть зарегистрирован в этой квартире. Более того, отмечу, что регистрация по месту жительства носит не разрешительный, а уведомительный характер.

Ильмира Маликова: Подведу итог. Обладатель доли имеет право продать свою часть квартиры кому хочет, если второй обладатель наследства отказывается ее выкупить.

Эдуард Панков: Уточню, при этом зарегистрировать определенное количество людей в квартиру гражданин может только, если продаст свою часть этим людям. А чтобы предоставить свою долю в квартире во временное пользование, необходимо согласие всех обладателей данного жилья.

Ильмира Маликова: Получается, если возникает конфликт между двумя обладателями квартиры, то проще продать жилищную площадь полностью и разъехаться.

Эдуард Панков: Да, это так. Необходимо попытаться найти общий выход из ситуации. Лучше вместе продать квартиру по рыночной стоимости, чем потом один из ее обладателей продаст свою часть за бесценок.

Ильмира Маликова: Давайте рассмотрим еще один пример. Супруги прожили в браке 15 лет, а потом развелись. За время совместного проживания они взяли ипотечную ссуду на строительство дома. Ссуда была оформлена на мужа, и он продолжает ее выплачивать. Возникает вопрос, может ли муж продать данный дом в одиночку, либо прописать в него свою новую жену?

Эдуард Паноков: Несмотря на то, что дом приобретен на заемные средства, он приобретен в период брака, а значит, входит в совместную собственность, так как изначально была внесена сумма из бюджета семьи, далее вносились выплаты также из общего бюджета супругов. Продать без согласия сособственника данный дом невозможно. Что касается регистрации по месту жительства третьего лица, то мы сталкиваемся с парадоксальной ситуацией. С одной стороны, регистрация носит уведомительный характер, то есть бывшей жене об этом просто должны сообщить, но с другой стороны, дом находится в совместной собственности – ее согласие необходимо. Получается, оспорить регистрацию нового жильца можно. И тут вопрос стоит не о прописке, которую осуществить без согласия всех сторон невозможно, а о регистрации по месту жительства, возможности временно пользоваться жилищной территорией.

Ильмира Маликова: Легко ли бывшей жене будет не впустить разлучницу в дом?

Эдуард Панков: С практической точки зрения, тяжело. Во-первых, необходимо определить свою долю в судебном порядке. А это нужно сделать вовремя. С момента нарушения права, в данном случае это вселение новой жены, начинает идти срок исковой давности, который составляет три года. Именно за это время можно отстоять свои права.

Ильмира Маликова: А вот такой случай из жизни наших радиослушателей, связанный опять же с жильем. Женщина ухаживала за больной, которая прописала ее в социальное жилье. Может ли после смерти эта женщина стать нанимателем данного жилья?

Эдуард Панков: Конечно.

Ильмира Маликова: А разве подобное жилье может быть наследовано?

Эдуард Панков: Тут стоит вопрос не о наследовании. Покойная была нанимателем по договору социального найма. Если она вселила ухаживающую за ней, как члена семьи, а это необходимо доказать, то у женщины возникают точно такие же права, как и у нанимателя.

Ильмира Маликова: Мне кажется, что сейчас общество находится в заблуждении. Раньше было только лишь понятие прописки, если тебя прописали, то ты обладаешь всеми правами на квартиру. Сейчас же у нас появилось еще и понятие регистрации, которая отличается от прописки. То есть, получается, что человек может зарегистрировать на своей жилплощади кого-то временно.

Эдуард Панков: Да, но если человека регистрируют на место жительства на постоянной основе, то он получает все права на эту квартиру. Соответственно, в рассматриваемом нами случае, если произошла регистрации на постоянной основе, женщина имеет все права, которыми обладала наниматель. В любом случае, необходимо вовремя обращаться за помощью к специалистам, которые объяснят все права и определят необходимый порядок действий.