Важная новость для всех, кто участвует в сделках с недвижимостью или столкнулся с оспариванием уже совершённой покупки. Президиум Верховного Суда РФ утвердил тематический обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Документ подготовлен по поручению председателя ВС Игоря Краснова.
Обзор уже утверждён, но пока не опубликован. Как только текст появится в открытом доступе, мы представим его детальный разбор. А пока озвучим самое важное из того, что уже известно.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является основанием для её отмены
Если продавец утверждает, что участвовал в «спецоперации» или считал, что сделку потом отменят, – это не повод признавать договор недействительным. Верховный Суд подтвердил позицию, закреплённую в резонансном деле Долиной: мотивы продавца не имеют правового значения, если его воля на продажу была выражена чётко и осознанно.
Добросовестность покупателя становится центральным элементом судебной оценки
Судам предписано принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец. Это кардинально меняет баланс в спорах: теперь суд обязан оценивать, насколько разумно и осмотрительно действовал покупатель при совершении сделки.
Равный объём защиты для обеих сторон
При рассмотрении споров суды обязаны предоставить обеим сторонам равный объём защиты. Ни одна из сторон не должна оставаться без правовой опоры. Это принципиально важно, поскольку жертвами мошеннических схем могут стать как покупатели, так и продавцы.
Недопустимость односторонней реституции
Верховный Суд отдельно напомнил: нельзя оставлять добросовестного покупателя без квартиры и без денег. Если сделка признаётся недействительной, суд обязан рассмотреть вопрос о возврате покупателю уплаченных средств. Немотивированная односторонняя реституция недопустима.
Эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений, адвокат Максим Пешков, отмечает:
«Чаще всего сделки оспариваются по мотивам статей 177, 178 и 179 ГК РФ, как совершённые под влиянием обмана либо под влиянием существенного заблуждения. Однако именно после дела Долиной продавцы квартир стали массово добавлять статью 177, которая позволяет оспорить сделку, если она совершена дееспособным человеком, но в момент подписания не способным понимать значение своих действий. Любые заболевания, стресс, приём лекарств – всё это пытаются приобщить к материалам дела, чтобы повлиять на решение суда. Утверждённый обзор – важный шаг к тому, чтобы судебная практика стала единообразной и предсказуемой».
После публикации обзора мы представим подробный разбор его положений и последствий для всех участников рынка. Следите за обновлениями.