Участники пресс-конференции проанализировали существующие законодательные инициативы, в частности о закреплении презумпции добросовестности покупателя, об обеспечительном платеже, о создании компенсационного фонда
Спикеры обсудили риски покупки недвижимости в условиях отсутствия эффективных механизмов защиты граждан, необходимые изменения в законодательстве в этой сфере, а также основные проблемы привлечения мошенников к уголовной ответственности. Участники дискуссии сошлись во мнении: необходимы разъяснения Пленума ВС РФ по данному вопросу.
24 апреля в пресс-центре МИЦ «Известия» состоялась пресс-конференция «Мошенничество на рынке недвижимости: как защитить права добросовестных покупателей?».
Юрист, общественный деятель Екатерина Краснова заявила, что ситуация с обжалованием сделок с недвижимостью стала проверкой для всей судебной системы. Проблема в том, что добросовестный покупатель может остаться и без квартиры, и без денег. До решения Верховного Суда по иску Полины Лурье к Ларисе Долиной сложилась парадоксальная практика: суды всех инстанций отказывали покупателям, которые оставались с кредитами, продавали единственное жилье. Спикер отметила, что, по данным Росреестра, в 2024 г. таких дел с покупателями-пенсионерами было около трех тысяч, а всего подобных сделок уже более десяти тысяч, за два года прирост составил около 20%. За цифрами, отметила она, стоят реальные судьбы, и география проблемы охватывает всю страну.
Екатерина Краснова пояснила, что схема такова: покупатели приобретают квартиру, проверяют все документы, но в течение максимум трех лет сделки обжалуются, квартиры возвращаются продавцам, а мошенники остаются в стороне. Как отметила юрист, Определение ВС РФ от 16 декабря 2025 г. по делу № 5-КГ25-174-К2 создало надежду, что нижестоящие суды будут ориентироваться на это решение. Однако, по словам Екатерины Красновой, практика не изменилась, суды продолжают принимать противоречивые решения. Более того, мошенники перестроились, ссылаясь на психическое состояние продавца. Однако определить состояние продавца, которое было 3-4 года назад, практически невозможно, а иногда это делается посмертно. Дело Долиной, по мнению спикера, было громким и резонансным, решение справедливым, но ничего не изменилось.
Представитель инициативной группы пострадавших граждан Нино Цитлидзе, которая сама уже четвертый год пытается через суд выселить предыдущего владельца из собственной квартиры, отметила, что с 16 декабря 2025 г. ничего существенно не изменилось: решение Верховного Суда было образцовым, логичным и законным, однако нижестоящие суды не получили от ВС РФ никаких предписаний, как им разрешать такие дела. Это подтверждается статистикой: огромное количество людей потеряли квартиры и фактически оказались на улице.
Нино Цитлидзе отметила, что на заседании ВС при рассмотрении дела «Долина против Лурье» прокуратура четко заявила, что даже при добросовестности покупателя сделку следует признавать недействительной с применением реституции. ВС признал эту позицию неверной и незаконной, но до сих пор неизвестно, изменилась ли позиция Генеральной прокуратуры сейчас.
По словам спикера, также возникает законный вопрос: как можно определить психическое состояние человека три-четыре года назад, если врач-психолог может диагностировать лишь текущее состояние? Несмотря на это, экспертные заключения выносятся и на их основе граждан лишают единственного жилья. Нино Цитлидзе обратила внимание, что продавцы не несут уголовной ответственности за фиктивные сделки, даже если идут на заведомый обман. Пострадавшие получают отказы в возбуждении дел о мошенничестве. Спикер заметила, что в некоторых случаях суды направляют на экспертизу и покупателя, для выяснения того, понимал ли он, что покупал квартиру. Сама она тоже прошла такую экспертизу, но в ее заключении указано, что психолог не может определить ее состояние четырехлетней давности. «Тогда возникает вопрос: почему для продавца это определить возможно?» –подчеркнула Нино Цитлидзе.
Член Центральной коллегии адвокатов Костромы, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений, Максим Пешков, ранее принимавший участие в первой конференции «Как защититься от мошенников» в рамках проекта «АГ-Конференция – онлайн: самозащита прав и помощь адвоката», отметил, что общество ожидает новое разъяснение Пленума ВС РФ и обобщение судебной практики по данному вопросу. Он подчеркнул, что суды стали применять двустороннюю реституцию.
Адвокат обратил внимание, что в ст. 177 ГК отсутствует критерий распознаваемости состояния, когда гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Максим Пешков отметил, что в одном и том же деле разные эксперты приходят к различным выводам о том, мог ли человек участвовать в сделке, понимать свои действия. Если даже профессиональные психиатры расходятся во мнениях и не могут однозначно определить состояние человека в конкретный момент времени, как можно требовать этого от обычного покупателя, который проверил все документы, задался вопросом адвокат.
Он указал, что ВС РФ в «деле Долиной» справедливо заметил: дееспособный человек сам отвечает за свои действия и их последствия. Однако на практике эта ответственность по-прежнему перекладывается на добросовестного покупателя. Речь идет не о сиюминутных дешевых сделках, а о доскональной проверке документов, ипотеке, безопасных расчетах – все это не дает никакой гарантии. Максим Пешков отметил, что вопрос о возбуждении уголовного дела – это, безусловно, компетенция следствия: следователь определяет, есть ли в действиях продавца состав преступления: «Однако если буквально толковать закон, то возникает следующая ситуация: человек сам в суде заявляет, что знал о фиктивности сделки, не собирался ее исполнять, но при этом покупателю ничего не сказал, а деньги забрал. Возникает законный вопрос: на каком основании он их забрал, если сам считал сделку фиктивной?»
Исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров указал на когнитивный диссонанс: некоторые продавцы квартир в один момент якобы беспомощны и не понимают, что делают, а буквально через два дня уже подают заявления о возбуждении уголовного дела, признают себя банкротами и совершают другие осмысленные юридические действия, которые для реально травмированного человека невозможны: «Такая модель не укладывается в поведение пострадавшей стороны».
Матвей Гончаров рассказал об инициативе депутата Михаила Делягина о внесении изменений в ст. 140 ГК, касающихся обеспечительного платежа: если продавец пожелает по тем или иным причинам спустя определенное время вернуть себе недвижимость, он должен внести сумму, равную стоимости сделки. Также спикер рассказал об обсуждаемой инициативе – закреплении добросовестности покупателя в ГК, например в проектируемой ст. 302.1, с четким перечнем действий, которые являются безусловным основанием для признания покупателя добросовестным.
Он полагает, что в России необходимо создать некий фонд, который позволил бы государству в определенных случаях взять на себя обязанность по компенсации причиненного ущерба добросовестному покупателю. «Это не решит всех проблем, но могло бы послужить основой для максимально возможной защиты на данном этапе», – заключил Матвей Гончаров.
Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Владимир Самокиш отметил, что официальная статистика пострадавших по схеме «квартира возвращается продавцу, покупатель остается без жилья и денег» отсутствует. По его словам, проблему нужно решать с минимальными затратами – либо постановлением Пленума ВС, либо обзором практики, который даст нижестоящим судам четкие разъяснения. В таком документе должны быть отражены права, обязанности сторон, алгоритм возвращения сторон к первоначальному состоянию.
Владимир Самокиш подчеркнул, что в высокой степени проработки находятся поправки в ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств. Они должны обеспечить покупателю при развороте сделки жесткие гарантии возврата денег – через судебный депозит, нотариальный депозит или банковский аккредитив.
Спикер считает, что существующие меры: период охлаждения, справки из психдиспансера, присутствие психиатра, нотариальное удостоверение – полезны, но проблему не решают. Владимир Самокиш обратил внимание, что, даже если будущие сделки будут урегулированы, нынешние пострадавшие могут не получить изменений решений по своим делам.
Вице-президент Национального фонда правовой поддержки организаций и граждан, управляющий партнер МКА BRAVIS, общественный деятель Игорь Баранов заметил, что «дело Долиной» породило волнообразный эффект порочной практики, при которой права добросовестных приобретателей недвижимости не защищаются. Однако он не согласился с коллегами в том, что необходимо срочно и радикально менять закон. Адвокат предложил обратиться к судейскому корпусу, так как судьи принимают решения, руководствуясь законом, совестью и внутренним убеждением.
Игорь Баранов обратил внимание, что с 2015 г. действует Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», однако почему оно не было применено в конкретном случае, неизвестно. Он также поддержал идею создания компенсационного фонда, где будут страховаться права граждан, которые при потере недвижимости будут иметь возможность получать выплаты.
Игорь Баранов отметил, что уже упомянутая инициатива Михаила Делягина о законодательном обеспечении компенсационного платежа находится на рассмотрении, но законопроект пока не получил отзывы. Адвокат рассказал, что они с Михаилом Делягиным разработали еще один законопроект о защите прав добросовестных приобретателей, предусматривающий внесение изменений в ст. 179 ГК. Законопроект уже прошел профильный комитет, получил положительный отзыв и направлен в федеральные органы для отзывов. Суть поправки в том, что, если покупатель недвижимости не знал и не мог знать о противоправных действиях в отношении продавца либо о преступном воздействии на него, сделка не может быть оспорена. «Это поможет судам иметь четкий вектор для принятия законных решений», – считает Игорь Баранов.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы, эксперт в сфере недвижимости Сергей Саяпин заявил, что «дело Долиной» вызвало «тектонический разлом» в праве: «Раньше суды четко разделяли гражданско-правовую сделку и мошенничество, всегда вставая на сторону покупателя: продавец продал квартиру, получил деньги – сделка закончена, а кому покупатель отдал свои деньги – его частное дело. Но после первого решения по “делу Долиной” суды стали выносить решения в пользу продавцов».
Он подчеркнул, что российское законодательство исходит из того, что покупатель – слабая, уязвимая сторона и именно его нужно защищать. «У покупателя одна обязанность – отдать деньги, он не должен проводить юридическую экспертизу документов и ходить по соседям. У продавца же обязанностей намного больше. Однако сегодня суды, прокуратура, милиция, психдиспансеры – встали на сторону недобросовестного продавца, что ломает всю систему», – полагает Сергей Саяпин.
По его словам, после «дела Долиной» продавцы нашли лазейку: заявляют, что были неадекватны на сделке. Экспертизы теперь проводятся со слов продавца задним числом, все видеозаписи и освидетельствования отвергаются. Сергей Саяпин подчеркнул, что проблема не в законодательстве – оно не изменилось, – а в том, что государство изменило свою позицию по отношению к покупателям.
Спикер напомнил о законопроекте, который не был принят: предлагалось установить, что если гражданин заявляет иск, по которому возможна двусторонняя реституция, то этот иск должен быть обеспечен деньгами, которые нужно до заявления иска положить на депозит суда той стороне, которая хочет оспаривать сделку. «Покупатель не должен отвечать за действия недобросовестного продавца», – заключил Сергей Саяпин.
Член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус г. Москвы Александр Сагин присоединился к мнению о необходимости разъяснений Пленума ВС РФ о том, что именно понимается под «должной осмотрительностью покупателя», так как сейчас непонятно, какие документы запросить, какие вопросы задать, чтобы сделка считалась полностью проверенной. Спикер не согласился с мнением, что раньше система всегда стояла на стороне покупателя: «Даже до знаменитого дела покупатель должен был не просто посмотреть выписку из ЕГРН и паспорт – этого было недостаточно».
Александр Сагин подчеркнул, что в одних странах достаточно проверить титул продавца по реестру – и сделка защищена. В России же, несмотря на ст. 8.1 ГК, суды, для того чтобы признать, что покупатель проявил должную осмотрительность, запрашивают множество документов, справки из психдиспансеров и т.д. Он отметил, что в России при заключении сделки нотариус обязан разговаривать с продавцом, задавать ему вопросы, большинство сделок у нотариуса сопровождается видеофиксацией, при этом разговор и удостоверение занимают 45–50 минут. Видеозапись помогает установить, что действительно происходило на сделке.
Александр Сагин добавил, что нотариусы уже сейчас несут ответственность: страхование, коллективное страхование нотариальной палаты, ответственность своим имуществом. При этом сейчас лишь около 20% сделок с недвижимостью проходят через нотариуса, а остальные – без нотариальной формы. В этих 80% нет ни обязательной видеофиксации, ни разговора, ни проверки воли сторон. В МФЦ проверяют только личность, никто не выясняет, хочет ли человек заключить договор на конкретных условиях. Поэтому спикер предложил распространить нотариальную форму с обязательной видеофиксацией на все сделки.
Участники пресс-конференции также обсудили инициативу об обязательном использовании биометрии в сделках с недвижимостью. Владимир Самокиш отметил, что биометрия сама по себе является лишь способом организации сделки купли-продажи и вовсе не гарантирует, что такую сделку невозможно будет оспорить. Он указал, что использование биометрии, вероятно, повысит защищенность сторон и улучшит сервис при совершении сделок. Кроме того, биометрия поможет подтвердить, что именно данное лицо являлось стороной сделки и подписывало договор электронно. Однако, подчеркнул он, это не решает корневую проблему, ради обсуждения которой участники собрались: «Биометрия – это хороший и передовой сервис, но, к сожалению, не панацея».
Анжела Арстанова. Адвокатская газета.