Дом, квартира, ипотека, недвижимость

Важное и полезное для многих граждан решение вынес Верховный суд РФ, когда оставил добросовестному покупателю квартиру, которую тот купил у мошенника. В подобную ситуацию нередко попадают граждане, которые приобретают жилье по невысокой цене и убеждают себя, что им просто повезло. Но, как показывает богатая практика следственных органов, чаще всего за “везением” скрывается банальная афера.

Начало нашей истории было совершенно стандартно для такой мошеннической схемы. Наша героиня удачно приобрела столичную квартиру в 2015 году за сумму чуть ниже семи миллионов рублей. А спустя несколько лет выяснилось, что эта квартира оказалась у продавца по поддельным документам. И чиновники посчитали, что она должна принадлежать городу. С этим согласились и суды. Их главным аргументом было то, что покупательница невнимательно проверяла документы продавца. В таком виде дело дошло до Верховного суда РФ. Заметил это решение суда портал “Право.ru”.

Итак, история началась почти семь лет назад, когда гражданка смогла купить квартиру в столице за 6,7 миллиона рублей. Причем квартира была не на далекой окраине, а фактически в центре города. Через несколько лет выяснилось, что продавщица получила недвижимость по поддельным документам. Против мошенницы было возбуждено уголовное дело.

Следствие выяснило, что летом 2015 года некая аферистка пришла к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти бывшей собственницы квартиры. Мошенница предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял эти документы и выдал гражданке свидетельство о праве на наследство. После этого лжедочка оформила квартиру на себя и быстро ее продала по невысокой цене.

Следствие в итоге уже в 2020 году признало потерпевшим по уголовному делу департамент городского имущества. После чего чиновники подали в суд иск, в котором попросили признать недействительным договор купли-продажи и отдать квартиру городу . Такое требование они подкрепили статьей 302 Гражданского кодекса РФ – “Истребование имущества от добросовестного приобретателя”.

Районный суд с таким требованием чиновников согласился и признал сделку купли-продажи недействительной. Умершая не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры на основании статьи 1151 Гражданского кодекса – “Наследование выморочного имущества” стал город.

А нашу покупательницу же суд назвал в своем решении недобросовестным приобретателем. По мнению райсуда, покупательница “не приняла достаточных мер для проверки недвижимости”. В частности, она не обратила внимания, что жилье продается по цене ниже кадастровой стоимости. А еще гражданка не проверила свидетельство о рождении продавщицы на портале ЕГР ЗАГСа, – сказал суд.

С таким решением районного суда позже согласились апелляция и кассация. Тогда добросовестная покупательница пошла в Верховный суд РФ.

В своей жалобе она написала, что чиновники пропустили срок исковой давности. По статье 302 Гражданского кодекса суд должен был отказать им в истребовании квартиры, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. А прошло уже семь.

А еще покупательница квартиры объяснила, что она не могла проверить свидетельство о рождении продавщицы, так как портал ЕГР ЗАГС работает с 2018 года, а договор на квартиру она заключила в 2015 году. По мнению заявительницы, она сделала все возможное для проверки квартиры. И, вообще-то, кроме нее все документы на квартиру также проверил банк, в котором она оформила кредит на покупку жилья.

Кроме того, гражданка сослалась на Постановление Конституционного суда (от 22.07.2017 N16-П). В нем КС указал, что суды не должны защищать имущественные интересы публично-правового образования за счет ущемления прав граждан, которые добросовестно и возмездно приобрели квартиры у мошенников. Если чиновники бездействовали и не оформили квартиру в разумный срок, риск утраты помещения должен лежать на них, разъяснил КС.

По словам гражданки, она нашла квартиру на “Циане” в октябре 2015 года и обратилась к оценщику. В своем заключении специалист написал, что рыночная стоимость недвижимости действительно составляет 6,7 миллиона рублей, поэтому сомнений в цене сделки у нее не возникло.

По мнению добросовестной покупательницы, чиновники сами виноваты, что квартирой завладели мошенники. Ведь есть постановление правительства столицы (N 639-ПП). В нем сказано, что чиновники должны ежемесячно проводить проверки “на предмет выморочного имущества”. Но они заметили пропажу только после возбуждения уголовного дела.

В ВС выступила прокурор, которая поддержала жалобу добросовестной покупательницы. По мнению представительницы надзорного ведомства, нижестоящие инстанции должны были учесть бездействие чиновников. Прокурор еще сказала, что суды также должны были принять во внимание разъяснения Конституционного суда.

В итоге ВС отменил все решения судов в пользу чиновников и отправил дело на новое рассмотрение.

Наталья Козлова, Российская газета