Матвей Гончаров, исполнительный директор ФПП о «втором» дне сделок с недвижимостью
В средствах массовой информации все чаще появляется информация о том, что покупатели вторичной недвижимости, перечислив деньги, остаются в итоге и без денег, и без квартиры, потому что продавец в момент подписания документов сам находился под влиянием мошенников. Суды признают сделку недействительной, но средства от продавцов уже ушли мошенникам. К нам также стали поступать подобные обращения.
Как это происходит?
Человека обманывают мошенники, часто в течение длительного, продолжительного времени – до нескольких месяцев, и под давлением, угрозами или ложью жертву убеждают продать свою квартиру. Затем недвижимость продается добросовестному покупателю. Как следует из одного из обращений в нашу организацию, покупатель квартиры ничего не знает об обмане, платит все свои честно заработанные и заемные деньги, полностью соблюдает закон и становится новым собственником имущества. При этом, зная обо всех возможных рисках, он собирает на этапе оформления сделки все необходимые документы, включая медицинские справки продавца, подтверждающие его дееспособность. Более того, сделка оформлена через ипотечное кредитование крупного банка, все необходимые документы с обеих сторон предоставляются согласно требованиям. Сделка проходит юридическую проверку, проверяются права собственности на квартиру, подтверждается их надлежащая регистрация.
Таким образом, казалось бы, риски недобросовестности сделки или правовой незащищенности сторон исключаются. Но спустя время вскрывается обман – предыдущий собственник продал недвижимость под влиянием обмана, а покупатель (новый собственник), уверенный в своей правоте, в суде ее теряет. В некоторых случаях продавцы становятся просто жертвами обмана, а в некоторых – фигурантами различных уголовных дел, начиная от обвинения в хулиганстве до совершения уголовных деяний, квалифицируемых как диверсии или акты терроризма. Но независимо от этого, недвижимость у покупателя изымают и возвращают потерпевшему, которого обманули мошенники. Позиция суда – нельзя лишать жилья человека, которого обманули, даже если он сам при этом совершил преступление. Потерпевший, хотя и вернул квартиру, остался без денег, поскольку мошенников либо нет, либо с них взять нечего, так как для таких схем привлекаются (соглашаются) люди без денег или с крайне низким достатком за какой-то минимальный процент от суммы похищенного.
Для покупателя – это крайне тяжелая ситуация, но с двумя вариантами развития событий в зависимости от того, признан ли он добросовестным.
Рассмотрим ситуацию «добросовестного покупателя».
При покупке недвижимости вы можете стать добросовестным приобретателем «проблемной» квартиры, которую продавец отчуждал не по своей воле (под влиянием мошенников, обмана, заблуждения). В этом случае суд, защищая потерпевшего продавца, может признать сделку недействительной. Основные последствия для вас как для покупателя: вы теряете квартиру (ее возвращают прежнему владельцу); вернуть деньги крайне сложно, так как продавец-жертва их уже не имеет, а взыскать с мошенников на практике почти невозможно.
Однако добросовестный покупатель остается с перспективой компенсации от государства, пусть даже отложенной на месяцы или годы общения с судебной системой. Напомню, что с 1 января 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 02.08.2019 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»», который предоставил добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке. Данная инициатива как раз и была принята для защиты прав добросовестных приобретателей от мошенников.
Добросовестным приобретатель считается, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом.
Добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, предоставляется государственная гарантия возмещения понесенных им убытков. Однако, если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет государственного бюджета. Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации устанавливается судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков. Но надо иметь в виду, что, если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, то размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
Также возможна ситуация, при которой к подобной недействительной сделке могут быть применены положения статьи 167 ГК РФ о двусторонней реституции, обязательный характер которой требует возврата как недвижимости, так и уплаченных денежных средств.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда покупатель по каким-то причинам не был признан добросовестным.
Данная ситуация является наиболее критической, и именно к ней ведут все описанные мною риски: потеря квартиры, денежных средств, за нее уплаченных, а также произведенных улучшений и прочих расходов, понесенных новым собственником недвижимого имущества. У покупателя в данном случае в сухом остатке остаются только абсолютно туманные судебные перспективы. Но что делать в такой ситуации покупателю?
Необходимо заявить встречные требования. Если сделка купли-продажи признана недействительной, наступает двусторонняя реституция (возврат всего полученного). Вы обязаны вернуть квартиру, но в ответ имеете право требовать: возврата всей суммы, уплаченной за квартиру; возмещения всех убытков, связанных со сделкой (например, затрат на оформление, уплаченного налога, процентов по кредиту); компенсации стоимости произведенных в квартире неотделимых улучшений (если вы делали ремонт). Ваш основной ответчик – продавец (бывший собственник). По закону именно он должен вернуть вам деньги. Тот факт, что он сам стал жертвой мошенников и не получил денег, не освобождает его от этой обязанности перед вами. Но, как мы все понимаем, добиться на практике данного решения крайне сложно.
Вы также можете подать иск к мошенникам, когда они установлены и пойманы. Но мы также понимаем, что взыскать с них что-либо, даже в малой части, также крайне маловероятно.
Если вы не можете вернуть деньги, вы можете попытаться оставить за собой квартиру, но для этого нужно доказать одно из двух. Первое: квартира выбыла из владения первоначального собственника по его воле. Это сложно, но иногда удается доказать, что продавец подписывал документы осознанно, даже будучи введенным в заблуждение относительно последствий (например, думал, что берет кредит под залог, а не продает квартиру). Суды очень скептически к этому относятся, но шанс есть. Второе: продавец получил ваши деньги. Если вам удастся доказать, что деньги фактически поступили продавцу (например, он их снял со счета, пусть и под давлением), это может быть аргументом против возврата ему квартиры без компенсации с его стороны.
При всем этом важно понимать, что даже если суд обяжет продавца-жертву вернуть вам деньги, на практике взыскать их крайне сложно, так как это может быть единственное жилье, которое нельзя забрать за долги. У продавца-жертвы может не быть доходов и иного имущества, активов для погашения многомиллионного долга. В этом случае вы становитесь обычным кредитором, который может многие годы получать мизерные выплаты, например, из пенсии (с сохранением прожиточного минимума), если продавцом-жертвой был пенсионер.
Что также важно сделать, если вас не признали добросовестным приобретателем? Как бы грубо это ни звучало, но сделать ключевые выводы и подумать о превентивных мерах (что делать уже нельзя, но нужно знать на будущее). Ситуация, когда вас не признали добросовестным, означает, что превентивная стадия защиты провалена. Но именно она – главная. Скорее всего, вы (что и привело к проблеме): не проявили должную осмотрительность и, например, купили квартиру по явно заниженной цене; не проверили дееспособность продавца и/или проигнорировали «тревожные звоночки», что продавец был растерянным или не мог внятно ответить на вопросы о сделке, приводил разные причины продажи недвижимости и пр.; использовали непрозрачные расчеты, например, рассчитались наличными, что не оставило четкого финансового следа от вас к продавцу.
Но в итоге в глобальном проигрыше все – и продавцы, и покупатели, со всеми вытекающими для себя последствиями. Эти частные последствия наглядно демонстрируют общую проблему, когда у людей, покупающих жилье на вторичном рынке, тем более с привлечением заемных средств, могут возникнуть риски утраты приобретенного имущества.
Пока, по самым разным подсчетам, подобных случаев несколько сотен. Но если проблему не решать, то она из узкоинституциональной юридической перейдет в разряд острых социальных проблем, поскольку может повлиять на всех участников рынка купли-продажи вторичного жилья.
Но это все касается тех случаев, когда недвижимость выбывает помимо воли ее владельца в результате противоправных действий третьих лиц.
Есть и третий вариант развития событий.
На практике всё чаще возникают и более сложные ситуации, когда квартира, проданная по формально правильному договору купли-продажи, впоследствии изымается у добросовестного покупателя через суд. Это происходит, если первоначальный собственник доказывает, что стал жертвой мошенников и подписывал документы под влиянием обмана. Ключевая правовая проблема заключается в смешении двух различных механизмов защиты: признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, и истребования имущества у добросовестного приобретателя по правилам статьи 302 ГК РФ.
Когда собственник совершает последовательные юридические действия – подписывает договор купли-продажи, получает денежные средства, подает заявление в Росреестр для государственной регистрации перехода права – это свидетельствует о выражении его воли на отчуждение имущества. Даже если его побудили к этому мошеннические действия, это создает «порок воли», являющийся основанием для оспаривания сделки, но не означает, что имущество выбыло из владения «помимо воли» собственника в смысле пункта 1 статьи 302 ГК РФ.
Для изъятия квартиры у добросовестного покупателя в порядке виндикации необходимо доказать, что имущество выбыло из владения собственника против его физической воли. Если же имело место осознанное, хотя и мотивированное обманом, юридическое оформление сделки, подлежат применению последствия ее недействительности – двусторонняя реституция в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ. Суды иногда ошибочно применяют виндикацию в таких случаях, что приводит к нарушению баланса интересов. Покупатель, проявивший должную осмотрительность и заплативший рыночную цену, оказывается в крайне уязвимом положении, в то время как риски мошеннических действий фактически перекладываются на него. Правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в Определении № 907-О от 10 апреля 2025 года, подтверждает, что передача имущества, представляющая собой осознанное волевое действие, даже совершенная под влиянием обмана, не может рассматриваться как произошедшая помимо воли собственника для целей виндикации. Аналогичный подход содержится в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, где разъясняется, что недействительность сделки сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества помимо воли отчуждателя.
Таким образом, правильный правовой подход заключается в четком разграничении этих институтов. Если собственник действовал осознанно, хотя и под влиянием обмана, его защита должна осуществляться через оспаривание сделки с возвратом сторон в исходное положение – квартира у нового собственника, а деньги за нее у прежнего, а не через изъятие имущества у добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о противоправных действиях третьих лиц в отношении продавца.
Общие выводы и предложения.
Все описанное выше свидетельствует о необходимости нового законодательного подхода в целях охраны прав всех заинтересованных сторон и недопущения или, по крайней мере, минимизации негативных последствий мошеннических действий.
| По мнению одной из пострадавших покупателей недвижимости, обратившейся в наш Фонд, необходимо принять комплекс законодательных мер, направленных на защиту добросовестных покупателей недвижимости. В рамках изменений в Гражданский кодекс и ипотечное законодательство предлагается установить невозможность изъятия жилья, приобретенного добросовестным покупателем по возмездной сделке, с переносом решения о возврате имущества исключительно на первоначальных участников сделки. Одновременно вводится норма о государственной гарантии возврата денежных средств в случае невозможности взыскания с продавца. Для обеспечения финансовой защиты предлагается создать компенсационный фонд, который будет возмещать покупателям полную стоимость утраченного жилья, включая ипотечные взносы и личные сбережения. Фонд сможет участвовать в процедурах банкротства продавцов для возврата средств. В сфере кредитования предусматривается введение страхования не только ипотечных договоров, но и личных вложений покупателей, с возможностью государственной компенсации при недостаточности страхового покрытия. Для усиления ответственности предлагается законодательно закрепить обязанность недобросовестных продавцов компенсировать все связанные убытки, включая судебные издержки и моральный вред, с возможностью ареста скрытого имущества. Обоснованием служит необходимость исключения ситуации, когда добросовестный покупатель остается без жилья и денег, а также снижение количества судебных споров. Финансирование фонда может осуществляться за счет государственного бюджета и целевых взносов участников рынка недвижимости. |
Мы, в свою очередь, также полагаем, что необходимо создать механизм, аналогичный предусмотренному Федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»», который предоставил добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке. В тех случаях, когда продавец, вернувший себе квартиру, не в состоянии вернуть уплаченные покупателем денежные средства, у покупателя появится возможность компенсировать от государства хотя бы ту сумму денежных средств, которую он передал продавцу. Да, тут тоже есть нюансы, но, по крайней мере, это один из возможных вариантов решения данной проблемы.
Почему это необходимо в социальном плане?
Во-первых, это защита добросовестных покупателей и продавцов. Государство должно защищать тех, кто действует в правовом поле, а не оставлять на откуп правовым последствиям, как плату за чужие преступления. Во-вторых, это справедливо. Никто из жертв – ни обманутый продавец, ни честный покупатель, не должны нести бремя ущерба, которое обязано предотвращать и компенсировать государство, по факту не предотвратившее преступление. В-третьих, это эффективно. Законодательные механизмы компенсации переводят стрелки с бесперспективного взыскания с «никудышных» исполнителей на реальную работу по поиску и изъятию активов у организаторов преступных схем. С соответствующими законодательными предложениями мы планируем обратиться в профильные комитеты Государственной Думы и Совета Федерации.
Памятка для покупателя.
Ранее можно было себя застраховать от подобного рода последствий и совершить ряд последовательных действий, в числе которых: проверка продавца на дееспособность (пусть продавец предоставит выписку из ЕГРН, где будет отметка о его недееспособности, если он признан по суду таковым); надлежащее оформление документов; проверка судебных решений, которые могут повлиять на законность купли-продажи недвижимости в картотеке портала «Мой арбитр» и системе ГАС «Правосудие», а также на сайтах региональных судов; изучение сведений о продавце в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП), поскольку в ней хранятся сведения об исполнительных производствах граждан и организаций; а также изучение кредитной истории участников сделки, даже если недвижимость не приобретается в ипотеку, в Бюро кредитных историй; проверка продавца на предмет его банкротства с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Для снижения рисков покупателям также рекомендуем: изучать историю права собственности (продолжительность владения, соответствие цены рыночной стоимости); обеспечивать финансовую прозрачность (использование банковских ячеек или аккредитивов); по возможности фиксировать процесс сделки (видеозапись переговоров, сохранение документов, переписок и пр.).
ФПП.